Как владелецу выселить квартирантов из сдаваемой квартиры – законные основания выселения жильцов, которые не платят без и с договором аренды, порядок и нюансы

Получить дополнительный доход можно, сдав в аренду жилье, но только в теории всё так просто. На практике стоит внимательно ознакомиться с плюсами и минусами договорного сотрудничества с будущими жильцами. Если в процессе аренды возник вопрос о том, как выселить квартирантов, то лучшим выходом является обращение за профессиональной помощью к юристам. Специалисты обстоятельно рассмотрят все обстоятельства дела и помогут с оформлением необходимых документов.

Правовое регулирование

Гражданский кодекс РФ в части статьи № 293 (последняя редакция от 01 января 2020 года) перечисляет пункты, при нарушении которых квартиранта можно выселить законным путем.

Жизненные обстоятельства собственника недвижимости могут измениться, вследствие чего принимается решение продать квадратные метры. Дополнительно возможна ситуация, когда хозяин нашел более выгодных арендаторов либо планирует сам проживать в этой квартире.

Теоретически владелец сдаваемого жилья имеет право попросить жильцов съехать в любое время. Разумеется, заблаговременно обговорив сроки и условия выезда.

Если добровольно вопрос решить не вышло, тогда стоит прибегнуть к помощи суда. В этом случае «желание» выселить людей необходимо будет подкрепить отягчающими обстоятельствами.

Например:

• задержки с оплатой за аренду;
• жалобы соседей на шум и аморальное поведение;
• доведение состояния квартиры до уровня нежилой;
• несогласованный и неузаконенный снос несущих конструкций, стен и прочее.

Статья № 687 от января 2020 года (актуальная редакция) говорит о правах не только арендодателя, но и нанимателя.

Глобально, с юридической точки зрения, есть всего три основания для расторжения условий сотрудничества:

• желание владельца недвижимости;
• арендаторы решили покинуть жилье самостоятельно;
• судебная тяжба, при которой только постановление урегулирует спор между двумя сторонами.

Посмотрите видео: «Что делать, если квартиросъемщик не оплачивает жилье и не желает съезжать.»

Законные основания для выселения квартирантов

Как правило, в договорах по аренде помещений прописаны пункты, несоблюдение которых влечет расторжение деловых отношений в одностороннем порядке:

1. Жилая площадь, переданная в пользование квартиросъемщику, используется не по назначению, т. е. в качестве склада, магазина, офиса и прочее.
2. Сроки оплаты регулярно нарушаются.
3. Вследствие ненадлежащего ухода за квартирой, она стала непригодной для проживания. Для того чтобы было с чем сравнить, при сдаче жилья в аренду надо заполнить акт о передачи жилой площади. В нем будут перечислены вещи в доме и их состояние.
   
   Образец акта обследования недвижимости можно скачать тут.
4. Нарушение элементарных санитарных норм.
5. Угроза здоровью и жизни окружающих.
6. В квартире была произведена перепланировка, не согласованная с собственником.
7. Снос или перенос капитальных перекрытий.
8. Развод.
9. Долги перед кредитными организациями.
10. Изначально вселение в помещение было без законных оснований.
11. Подтверждение того, что выселяемый человек регулярно проживает по иному адресу.
12. Подошел к концу контракт об аренде жилья.
13. Продажа, дарение, завещание дома, т. е. по факту смена хозяина недвижимости.
14. Для муниципальных объектов – долги за коммуналку.
15. Заключение эксперта о невозможности использования площади, т. к. оно опасно для здоровья.

При обращении в судебные органы потребуются документы, которые подтвердят факт нарушения условий соглашения:

• свидетельские показания соседей;
• квитанции об оплате или выписка со счета;
• результат независимого эксперта о состоянии жилой площади;
• заключение сотрудника санитарно-эпидемиологической станции;
• протокол осмотра помещения и фиксация нарушений у местного участкового.

Неуплата аренды

Безусловно, владелец жилья пожелает выселить квартирантов, которые не платят по договору. Для того чтобы были доказательства отсутствия обязательных взносов, стоит вести учетный лист за подписью двух сторон: оплатил, получил, дата.

Если договор проведен официально через налоговую службу, то выдаются квитанции о перечислении взносов. Документы являются доказательством для суда. На практике ситуации с неоплатами решаются мирным путем.

Долги по счетам за коммунальные услуги

Выселить квартирантов, которые не платят по текущим счетам за коммуналку возможно. Для этого при формировании договора должен быть пункт о том, что оплата услуг коммунальных служб возлагается на квартиросъемщика.

Типовые соглашения содержат два варианта действий по этому пункту:

1. Денежные средства на оплату счетов за предоставляемые коммунальные услуги передаются вместе с деньгами за аренду.
2. Погашение квитанций от ресурсоснабжающих организаций производится хозяином самостоятельно, с дальнейшей передачей оплаченных фактур владельцу.
3. Платежи за услуги, предоставляемые УК или ЖЭК осуществляет собственник из личных средств.

Если в контракте прописано, что коммунальные отчисления обеспечивает квартиросъемщик, то при игнорировании этого пункта договора будут последствия.

При сроке аренды менее 12 мес. серьезным нарушением условий соглашения является неуплата двух месяцев по счетам.

При долгосрочной аренде (более года) просрочка за квартиру 5 мес. допускается, а вот больше 6 месяцев становится основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Регулярные жалобы соседей на шум, хулиганство

Поводом для того, чтобы выселить жильцов из сдаваемой квартиры с договором могут послужить жалобы от соседей. Регулярность поступающих претензий имеет значение. Если контракта нет, то обычная беседа может решить проблему. Как вариант – профилактическая встреча с местным участковым.

При наличии договора придется обратиться за помощью к судебным органам. В этом случае доказательством послужат показания соседей.

При продаже квартиры

Продажа недвижимости предусматривает смену собственника жилья. Планируя сделку купли-продажи, хозяин комнат обязан поставить заранее в известность квартиросъемщиков.

В извещении указать, сроки, в рамках которых комнаты надо освободить. Дополнительно можно предложить нынешним жильцам пообщаться с будущим владельцем. После реализации объекта потребуется переоформления договора об аренде с новым хозяином.

Афера

Квартира сдана респектабельному гражданину, который «забыл дома свои документы». В последствие оказывается, что недвижимость пересдали еще несколько раз без присутствия хозяина. Если договоренности между аферистом и арендаторами были устные, то шансов на мирное урегулирование конфликта больше.

Если жулик успел оформить договор, пусть даже по подложным документам, то придется идти в суд и доказывать факт подделки бумаг на квартиру.

Выселение квартирантов при наличии договора

Выселение арендаторов-договорников должно быть мирным или через суд. В инстанцию потребуются документы, указывающие на веские причины.

За сколько нужно уведомить о выселении

содержит пункт, в котором указывается, в какой срок обе стороны обязаны уведомить о намерениях расторгнуть контракт. Как правило, этот период равен 30 дням.

Законом в части № 687 гражд. кодекса РФ прописано, что уведомить жильцов или арендодателей о расторжении договора следует за 90 дней, если другое не предусмотрено заключенным контрактом.

Выселение арендодателем без соблюдения пунктов договора

В ситуациях, когда арендодатель не имеет доказательств нарушения условий подписанного договора и без видимых причин желает выселить жильцов, квартиранты имеют право обратиться в суд для защиты своих интересов.

Срок действия договора об аренде подошел к концу

По окончании срока арендного контракта следует обсудить с жильцами дальнейшие обоюдные намерения. Возможно продление договора на новых условиях. Если пролонгация соглашения не планируется, то квартиросъемщики обязаны покинуть занимаемое помещение.

В противном случае они становятся людьми, незаконно проживающими в квартире/доме. Поэтому к ним может быть применимо наказание в виде выселения, возмещения нанесенного ущерба и покрытие судебных тяжб.

Досрочное выселение

При заключении договора, согласно статье № 687 Гражданского кодекса, в одностороннем порядке его разорвать может только арендатор. В такой ситуации нужно отправить уведомление хозяину о планируемом выселении в срок – за 3 месяца до предполагаемого события.

Договор сдачи недвижимости, в котором не прописана дата окончания, автоматом признается действительным на пять лет. На протяжении этого времени хозяин квартиры не имеет права вносить дополнения и изменять к условиям передачи жилья в аренду.

У всех граждан есть право преимущественного приоритета при найме квартиры на новый срок. Об этом сказано в гражданском кодексе статья №684.

В период не позднее, чем три месяца до окончания найма, собственником должно быть принято решение – продлевать аренду или нет. Результаты направляются в виде уведомления квартиросъемщикам.

Если сроки договора подошли к концу, а извещение не было получено, партнерские отношения автоматом пролонгируются на аналогичное время.

Когда период продления упущен, а жильцов выселить необходимо, можно попробовать договориться мирным путем, если не выйдет, то обращение в суд. Для инстанции следует подготовить законные основания для освобождения квартиры, более веские, чем желание собственника.

Арендатор вправе предложить исправить огрехи, на которые ссылается владелец жилья или указать на отсутствие другого объекта для проживания. Решение суда об освобождении квартиры может быть удовлетворено, но процедура выселения отсрочена до окончания срока действия договора.

Выселение жильцов из сдаваемой квартиры без договора

Довольно непредусмотрительно по отношению к обеим сторонам не фиксировать результаты устных договоренностей на бумаге. Проще говоря, не заключать соглашение.

Причина может крыться в меркантильности и нежелании платить налоги государству. Бюрократические моменты зачастую пугают пожилых граждан, т. к. владельцы опасаются, что могут поселить у себя в квартире людей, полагаясь на доброе слово.

Именно заключенное в письменном формате соглашение становится гарантом безопасности собственника.

Права и обязанности сторон без подписанного договора

Нет контракта – отсутствуют и обязательства. Ни одна из сторон не сможет выдвигать какие-либо требования, так как договоренность об аренде квартиры не зафиксирована. В судебных спорах будет «работать» слово против свидетельства на право собственности.

Квартиросъемщик может по договоренности проживать в доме, делать ремонт, платить коммунальные взносы, но законных полномочий на случай, если пойдет что-то не так,  у него нет.

Для того чтобы выселить жильцов из сдаваемой квартиры без договора, можно прибегнуть к разным путям:

1. Замок на входной двери.
   Проводить процедуру следует в присутствие жильцов и понятых. При себе собственник должен иметь паспорт и документы, подтверждающие полномочия владения объектом.
   Если желание выселить квартиранта одностороннее, то последний вправе попытаться оспорить действия собственника через суд, например, заявив о пропаже личных вещей.
   Когда застать людей не представляется возможным, в помощь вызываются сотрудники правоохранительных органов. Вскрытие квартиры и замена замков производится в их присутствии.
2. Участковый или сотрудник МВД.
   Официальное обращение в уполномоченное ведомство может решить вопрос о выселении, не прибегая к дополнительным разбирательствам.
3. Судебные тяжбы.
   В случаях, когда контракт на аренду жилой площади отсутствует до суда дело доходит нечасто. Но при инициации разбирательство в высшей инстанции, потребуется сформировать иск-ходатайство о выселении, где перечисляют меры, предпринятых ранее.

Выселение жильцов с детьми и беременных женщин

Законодательно нет указаний на то, что выселить квартирантов из своей квартиры при наличии у них детей, не достигших совершеннолетия, нельзя. Аналогичная ситуация с женщинами, которые находятся в положении. Речь идет о лицах, которые арендуют жильё  без договора.

Решение по подобным ситуациям полностью на совести владельца недвижимости. Но с юридической точки зрения, семьи с детьми, беременные, это всего лишь гости. Если ситуация доходит до разбирательств, то судья может смягчить решение, основываясь на «уважительных обстоятельствах».

Можно ли выселить людей из квартиры, если на улице зима

Температурный режим на улице и сезон никак не влияют на процедуру выселения квартирантов, если нет договора аренды.

Может ли полиция выселить квартирантов

Обнаружив в своей квартире/доме людей, которые незаконно проживают там, следует вызвать наряд полиции.

По их приезду оформить заявление о том, что собственность, принадлежащая человеку по праву (указывается документ о владении данной недвижимостью), занята посторонними лицами. Сотрудники МВД, убедившись в правомерности претензий, имеют основания предложить «гостям» покинуть дом.

Если данные шаги не увенчаются успехом, следует обращаться в местные судебные органы. Дополнительно передаются бумаги, которые оформлялись  по приезду полиции.

Участковый составляет:

Выселение через арбитражный и третейский суд

Если сторонам не удалось прийти к обоюдному консенсусу, остается только обращение в суд.

Порядок действий

Пошаговая инструкция:

1. Сбор документов, которые будут предоставлены в суд.
2. Написание иска-заявления с перечислением прилагаемых бумаг и указания сути претензии.
3. Непосредственно передача собранных материалов секретарю.
4. Оплата государственной пошлины.
5. 
   
   Уведомление а выселении направляется истцу (образец).
   
   
6. Посещение заседаний.
7. Получение решения суда, которое вступает в силу через 10 дней.
8. Приведение в действие постановления с помощью исполнительных органов и сотрудников полиции.

На момент освобождения квартиры следует заполнить бланк:

В котором описывается имущество, оставляемое в квартире и его состояние.

Иск о выселении квартирантов

При обращении в судебную инстанцию необходимо заполнить иск-ходатайство о выселении жильцов.

Документы

До начала разбирательств судебному секретарю следует передать документы по списку:

• правоустанавливающие бумаги о квартире/доме;
• контракт о найме жилья в аренду;
• выписка из бухгалтерии УК о составе семьи;
• корешок о вручении бланка-уведомления ответчикам;
• протокол прихода участкового полицейского;
• бумаги общения с жильцами, проживающими в непосредственной близости;
• экспертные выводы о состоянии недвижимости;
• доказательства отсутствия арендной платы или коммунальных взносов, если такое предусмотрено договором.

Госпошлина

Оплата государственной пошлины осуществляется в здании суда. Для физических лиц она составляет 300 рублей в отношении каждого ответчика. Соответственно, если выселить надо двух и более человек, то оплата будет пропорциональна количеству людей, а дела формируются отдельно.

Сдавать свободное жилье в аренду выгодно и удобно, кроме солидной прибавки к ежемесячным доходам, квартира будет находиться «под присмотром». Такой подход удобен, когда владелец живет в другом районе города. Кроме того, в случае форс-мажора (трубу прорвало, полетела проводка и т. п.) квартиранты смогут предпринять первичные действия по устранению проблемы.

Посмотрите видео: «Как выселить из квартиры жильца.»

Однако при передаче недвижимости в наем, стоит придерживаться лозунга «доверяй, но проверяй». Обязательное заключение контракта обезопасит от многих вещей, в т. ч. выселить, не платящего арендатора иногда нелегко.