Особенности подготовки и проведения общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме – последние изменения 2020 года в ЖК РФ

Собрание собственников жилья многоквартирного дома – процедура, установленная в ЖК России. На основании правового акта это мероприятие позволяет регулировать управление общей собственностью владельцев недвижимого имущества, находящегося в составе МКД. Для инициирования собрания и проведения в надлежащей форме, следует действовать в соответствии с нормативно-правовыми положениями. Нарушение процедуры влечет признание сбора неправомочным.

Необходимость проведения, ОСС как волеизъявления жильцов МКД

ОСС, т. е. собрание владельцев квартир в МКД, осуществляется с единственной целью – решение возникающих или плановых вопросов по имуществу. Смысл заседаний заключается в том, что лица совместно регулируются возникающие задачи.

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ могут проводиться каждый год. Однако при возникновении срочных вопросов, владельцы квартир вправе созывать экстренный сбор.

На заметку: для нового МКД в первую очередь нужно инициировать заседание, на котором произойдет избрание Совета дома во главе с председателем, а также решены основные задачи.

Компетенция ОСС

В полномочия собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ входят различные пункты, связанные с владением общим имуществом.

В следующем списке приведены основные вопросы:

• определение способа управления МКД;
• установление парко-мест;
• предоставление в аренду незанятных нежилых помещений;
• фиксирование размеры отчислений за использование имущества сторонних лиц, к примеру, провайдеров Internet;
• согласование монтажа в холлах, лифтовых и подъездах информационных и рекламных стендов.

Таким образом, сбор собственников позволяет принимать решения, относящиеся к использованию всех объектов, кроме жилых участков – кровля, придомовая территория и т. п.

Посмотрите видео: «Тонкости проведения общего собрания собственников жилья.»

Какими нормативно-правовыми актами регулируется процедура организации и проведения ОСС МКД

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации общий сбор жителей многоквартирного домовладения позволяет регулировать различные ситуации, цель которых повысить комфортное нахождение граждан в комплексе, а также рыночную стоимость недвижимости. В законодательстве установлены нормы, требования и условия для проведения заседаний.

ЖК РФ об общем собрании собственников

Схема, в соответствии с которой проводится ОСС в МКД, регламентируется ст. №44-48 ЖК России. Основываясь на принципах закона, собрание собственников представляет собой орган управления общим имуществом.

В жилищном законодательстве основными статьями по данному вопросу являются:

1. Ст. №44 ч.2 п.4 – регулирует методы избрания управления МКД.
2. Ст. №162 ЖК России в части первой устанавливает необходимость заключения договоров между УК или иной формой с владельцами жилья.
3. Статья №162 того же кодекса в ч. №8.2 указывает, что собственники недвижимости вправе согласовывать и принимать решения об отказе от услуг управляющей компании, если организация некачественно или не в полной мере соблюдает нормы соглашения.
4. В ст. №36 ч. 4 прописан регламент о том, как должна происходить передача общедомовой собственности третьим сторонам для временного пользования.
5. Любые решения, относящиеся к ремонту, расширению, надстроек, а также возведение различных хоз. построек должны осуществляться в соответствии с положениями ст. №44 ч. 2 п.1

Приказ Минстроя о проведении ОСС

В Приказе Министерства строительства от 31 июля 14 г. №411/пр установлены приблизительные пункты договорных соглашений, а также методички в отношении правил о том, как проводится общее собрание собственников многоквартирного дома.

Другие законы

Помимо жилищного права, регулирующим деятельность по управлению МКД является ПП России №75 от 6.02.06 года. Положения постановления содержат требования по проведению Советом дома или иным органом самоуправления МКД (к примеру, ЖСК) конкурса в открытом формате по выбору УК.

Формы проведения ОСС жильцов МКД

Проведение собрания собственников многоквартирного дома допускается в трёх формах, указанных в таблице:

Таблица 1.

Форма	Плюсы	Минусы	Примечание
Очная	Владельцы жилья должны собраться в определенном месте, в указанное время.	Сложность в проведении, если в составе МКД числиться много помещений. Необходимость составления двух видов протоколов. Голоса в заочном способе не суммируются с очным.	Рекомендовано для одноподъездных домовладений или когда количество квартир не превышает 60.
Очно-заочная	Допускается голосование непосредственно на месте проведения сбора либо после. Заседание жильцов состоится один раз.	Следует сначала организовать очную конференцию.	-
Заочная	Возможность направлять письменные решения, проводить голосование по адресу нахождения собственника. Допускается сбор подписей в электронном формате.	Долгий процесс, т. к. необходимо провести два этапа. Не каждый владелец жилья в состоянии присутствовать на встрече, что автоматически лишает его права высказывать мнение о повестке дня.	Как правило, необходимо, если очный вариант не собрал кворум.

Виды собраний

Собрание жильцов в многоквартирного дома может состояться в одном из двух форматов – экстренный  и ежегодный.

Внеплановое

Внеочередная встреча относится к добровольному процессу, инициатором которого вправе выступать любой владелец жилого или нежилого помещения в конкретном МКД.

Например, молодые родители желают установить на придомовой территории площадку для детских игр. Для этого следует вынести на повестку дня этот вопрос, прежде обратившись к председателю. Уполномоченное лицо занимается подготовкой документации и назначает дату проведения встречи.

Плановое

Очередное мероприятие назначается один раз в 12 месяцев по инициации Совета дома. Делается для того, чтобы предоставить собственникам информацию о годовой работе. При этом дата проведения может быть плавающей.

На заметку: компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома, а именно инициатива не связана с параметрами владениями жилой площади.

Порядок подготовки

Согласно последним изменениям в ЖК РФ на 2020 г. собрание допускается проводить то количество раз, какое необходимо собственникам. Однако на законодательном уровне запрещено единовременный процесс сбора подписей по разным повесткам дня. Дополнительно сняты лимиты по срокам ОСС, т. е. заседание может иметь неограниченный период действия – 2 недели, месяц, полгода и т. п.

Кто может инициировать

В ЖК РФ общее собрание собственников (ст. 46, 45, 44) указано, что выступать в качестве организатора встречи могут следующие лица:

• владелец квартиры в МКД;
• инженерные районные органы, если в конкретном доме присутствует наличие имущества городского значения;
• член местного самоуправленческого аппарата;
• УК, ТСЖ, а также иные формы управления.

Понятие инициативной группы

Понятие такой группы, заключается в том, что единомышленники объединяются в команду, движимые одной целью – улучшить проживание и своевременно решать поставленные задачи. В состав могут включаться только жильцы, имеющие право собственности на помещение в МКД. Общее количество – минимум 5 человек.

На заметку: эксперты рекомендуют приглашать в инициативную группу лиц с юридическим образованием, а также имеющих опыт управления. Обусловлено это тем, что решение насущных вопросов часто связано с подготовкой бумаг, ведением хозяйства и взаимодействие с государственными организациями разного уровня.

Как получить реестр собственников МКД для проведения собрания

Чтобы провести собрание между собственниками многоквартирного дома требуется информация об общем количестве жилых и нежилых помещений конкретного МКД. Такие сведения, в т. ч. площадь, предоставляется по первому требованию УК.

Уведомления жильцов о проведении собрания

В случае уже состоявшейся первой конференции жильцов МКД об определении способа оповещения граждан о новых встречах, уведомление допускается устанавливать в специально выделенном месте. Однако при отсутствии единогласного решения, извещение следует направлять каждому собственнику почтой России (заказное письмо) или проводить обход и под личную подпись вручать документы.

Объявление следует размещать на доске не позже чем за десять суток до планируемой даты. Примечательно, что о проведении собрания необходимо оповестить УК, а если в МКД присутствует собственность государственного значения, то и ГКУ ИС.

Необходимые документы для проведения собрания

Порядок проведения встречи владельцев недвижимости в МКД подразумевает подготовку документов, которые будут прилагаться к протоколу:

1. Составление списка вопросов, для включения в повестку дня встречи.
2. Формирование объявления о проведении заседания жильцов.
3. Запрос реестра владельцев квартир. Подготовка листа голосования, разработка шаблона протокола и т. п.
4. Выбор способа направления уведомления.

Сроки проведения

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться через десять суток после уведомления владельцев недвижимости. Сроки о проведении встречи указываются для каждого человека.

Период действия заседания не регламентируется законодательством.

Статья №45 ЖК России указывает, что такие меры можно принять одним из следующих способов:

1. Почтой РФ – заказной формат письма, если иное не было установлено ранее. Вариант является эффективным, когда в МКД много квартир.
2. Собирать подписи жильцов методом обхода всего дома.
3. Вывесить объявление на информационных досках, расположенных в каждом подъезде.

Порядок проведения

Целесообразно порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома начинать с рассылки писем, где проводится разъяснение о теме предстоящей встречи. Допускается также вывешивать в виде объявления на информационном стенде.

После этого инициативная группа приступает к основным этапам.

Реестр присутствующих на общем собрании собственников

Сведения, касающиеся участников заседания, заносятся в специальные листы регистрации. Встреча должна иметь правомочный статус, т. е. наличие кворума, а именно количество голосов присутствующих, выше 50 процентов.

Как избирается председатель совета дома

Важным этапом заседания является выбор председателя, секретаря собрания, который ответственен за ведение протокола, а также счетной комиссии. Последняя группа людей занимается подсчетом голосов. Примечательно, что эта процедура проводится обязательно. Лишь после нее, выносятся на обсуждение темы для включения в повестку дня.

На заметку: голосование проводиться в трех вариантах – за, против, воздержался.

Кто может быть секретарем

Решение об утверждении претендента на пост секретаря в рамках конкретного собрания может приниматься вне перечня поднятых вопросов. К примеру, председатель совета назначает лицо либо кандидатура проявляет инициативу.

Как посчитать кворум

Когда встреча не набрала больше половины от общего количества голосов для решения поднятых вопросов, представители Совета дома или инициативная группа занимаются составлением протокола. Чтобы сбор закончился кворумом необходимо выше 50%.

Определение правомочности собрания

Полномочия ОСС  находятся только в плоскости поднятых тем и указанных в повестке дня. Поэтому прежде чем рассылать извещения, следует выявить насущные вопросы.

Повестка дня ОСС

Компетенция официальной встречи владельцев жилья:

1. Планирование работ по реконструкции МКД, проведение капремонта, направление средств из общего фонда.
2. Определение способа сбора отчислений и увеличение взносов, перечисляемых на специальный счет.
3. Оформление собственниками, как органа управления дома, кредитной ссуды для капитальных работ имущества.
4. Благоустройство придомовой территории – озеленение, закрытие комплекса, установка КПП.
5. Подписание соглашений на монтаж и использование конструкций рекламного характера, расположенных в МКД.
6. Принятие решения об управлении многоквартирным домом.
7. Вопрос о выходе из реновационной программы.
8. Регулирование текущих ремонтных работ.
9. Заключение договорных отношений с ресурсоснабжающими компаниями, региональными операторами.
10. Иное.

Нюансы голосования

Для принятия участия в очном голосовании, владелец квартиры, придя на сбор, должен иметь паспорт и ксерокопию сертификата, указывающего на право собственности. Уполномоченные представители такого лица дополнительно предъявляют доверенность. В этом случае нужно нотариально завизировать возложенные обязательства, т. к. обычный формат не подходит.

Обсуждать и отдавать голоса допускается путем заполнения специальных бланков, т. е. письменно либо в устной форме методом поднятия рук. При этом секретарь должен засвидетельствовать количество «за» и «против», а участники собрания подписать решение. Примечательно, что порядок голосования должен выбираться и оформляться заранее.

В заочной форме референдум проводится при помощи дистанционного заполнения листов, которые направляются владельцам недвижимости совместно с уведомлением о проведении общего заседания.

Очно-заочный формат предполагает осуществление встречи в два этапа, что позволяет участникам голосовать в момент сбора, а те, кто по каким-то причинам не присутствовал, могут сделать это после.

Доверенность на голосование

Собственники квартир в МКД вправе самостоятельно присутствовать на заседании владельцев жилья или уполномочить доверенностью своего представителя. Правило зафиксировано в статье №48 ЖК России. При этом в документе должна фигурировать следующая информация:

• сведения о владельце;
• данные уполномоченного лица – Ф.И.О., адрес проживания (фактический, по прописке), серия и номер паспорта.

Документ оформляется согласно статье №185 пункта 4-5 ГК России и нотариально визируется (ст.185.1 ГК РФ).

Голосование несовершеннолетними лицами

Статья №48 ЖК России указывает на то, что принятие участия в референдуме жильцов МКД осуществляется в личном формате или через уполномоченное доверенностью лицо. Компетенция граждан, не являющихся собственниками, но обладающих соответствующим документом, основана на действующем законодательстве.

Следовательно, мать и/или отец владельца недвижимости, не достигшего 18-летия, могут выступать в качестве представителей в соответствии с нормативно-правовыми положениями ГК России.

Неравенство голосов жильцов одного МКД

Статья №46 ЖК России регламентирует, как должны считаться «за» и «против» при проведении ОСС. Инициативная группа или совет дома сначала оформляют реестр собственников, включающий основные сведения о занимаемой площади. В соответствии с установленными нормами 1 голос = 1 м², находящемуся во владении участника собрания.

К примеру: собственник Валентин хозяин 70 м² в конкретном МКД, посетил референдум. От его имени в принятом листе будет зафиксировано 75 ед. А другой жилец Полина вместе с мужем Федором имеют в долевом владении помещение в 85 м². Соответственно, каждый из них обладает по 42,5 м². При проведении голосования, их мнение будет засчитано по указанным единицам.

Лист голосования

Если голосование решено проводить письменно по повестке дня, то принимаются ответы на вопросы, только учрежденные в общем списке. Как правило, представляет 3 варианта – «за», «против», «воздержался».

В ситуации, когда допускается только один, имеет место нарушение. На основании этого лист голосования можно признать ничтожным. Кроме того, если собственник поставил галочки в нескольких формах по одному вопросу, то этот бюллетень не нужно считать.

Принятие решения большинством

Участвовать в общем сборе и высказывать мнение письменно или устно при проведении ОСС могут все собственники. Однако решение должно приниматься на основании большинства голосов от общего количества.

Исключительными случаями является, когда во время встречи была поднята тема по формированию специального счета на капремонт при переходе в форму управления ТСЖ и утверждении Устава. В такой ситуации итоги референдума принимают только при наличии 50% и больше от участников.

В остальных случаях, для установления результата достаточно ²/₃ от всей массы голосов, принявших участие в ОСС МКД.

Может ли совет дома принимать решения за собственников

Управлять домом и общим имуществом могут только владельцы квартир в конкретном МКД. Соответственно, ОСС – это орган, который единолично регулирует вопросы. Совет состоит из представителей собственников, но не имеет права принимать решения за всех жильцов, т. к. по закону СД подотчетен собранию.

Как подсчитываются голоса

Подведение итогов голосования находится в компетенции счетной комиссии. Секретарь обязан составлять протокол в соответствии с установленными требованиями. Документ публикуется в общем доступе в рамках десяти суток после завершения собрания владельцев недвижимости.

Сроки оглашения решения собрания

В период от даты окончания ОСС и в течение 10 календарных суток, избранный Совет дома или инициативная группа вывешивают на информационный стенд результаты, оформленные по протоколу. Один экземпляр направляют в УК, ТСЖ или ЖСК, а также в государственные органы, если таковые владеют имуществом в конкретном МКД. Второй аналогичный документ следует отправить в ГЖИ.

Оригиналы бумаг, а также копии, находятся на хранении по адресу проведения ОСС.

Особенности составления протокола

После поступления бюллетеней, счетная комиссия занимается их обработкой. Срок подсчета устанавливается изначально в извещении о проведении собрания. Итоги опроса оформляются в виде протокола и соответствующих дополнений.

Правила оформления

Протокол и приложения в виде дополнительных документов и бюллетеней – неотъемлемая часть окончательного решения участников собрания жильцов МКД. Порядок составления, требования и условия прописаны в Приказе Минстроя и ЖКХ №937/пр от 25.12.15 г., который утратил силу. Вместо него введен в действие Приказ Минстроя и ЖКХ России №44\пр от 28\01\2019г.

Общая инструкция по составлению протокола:

1. Название.
2. Число формирования и входящий номер.
3. Дата и адрес созыва ОСС.
4. Заголовок к основной части.
5. Раздел содержания.
6. Указывается, где будут храниться документы о каждом проведенном собрании владельцев недвижимости в МКД.
7. Приложения к основной бумаге.
8. Визирование председателем Совета дома, а также секретарем и представителями счетной комиссии. В некоторых случаях устанавливается подпись главного инициатора заседания, если уполномоченные лица СД не были избраны.
9. Подписывают протокол все собственники, которые в бюллетенях поставили галочку «за» формирование ТСЖ и утверждение Устава.

Непосредственно текст протокола разбивают на две составные – ввод и основа. В первой указывают статистические сведения (общее количество метража, число владельцев и т. п.) и фактическую информацию.

Второй раздел содержит данные о поднятых вопросах в повестке дня – для каждого выделяется отдельный подраздел. Список передается участникам на рассмотрение в соответствии с формированным извещением о проведении ОСС. Каждая тема нумеруется.

На заметку: не допускается прописывать пункт «Иное», «Разное», «Другое» и т. п. формулировки. В протоколе должны фигурировать только вопросы из повестки дня. Запрещено объединять в одном положении несколько тем, имеющих разное содержание.

Дополнения к протоколу

К протоколу обязательно прилагают дополнительную документацию:

1. Перечень владельцев недвижимости в МКД (реестр). В бумаге должна прописываться информация обо всех собственниках – Ф.И.О. для физлиц и название и ОГРН для организаций, если они имеют право на какое-то помещение в доме. Дополнительно проставляется номер свидетельств.
2. Извещение о предстоящем ОСС, соответствующее требованиям статьям №47.1 п.4 и №45 пункта 5 ЖК России.
3. Перечень вручения уведомлений о проведении встречи владельцев жилья в МКД, которым были отправлены объявления. Кроме того, прописывается выбранный вариант доставки документов, число, когда получено. Исключительными случаем, когда это не требуется, является публикация данных о собрании в общедоступном месте – информационные доски в каждом подъезде.
4. Список лиц, принявших участие в ОСС, с указанием сведений о праве на объект собственности.
5. Доверенность и другая документация (или копии), указывающие на компетенцию лица принимать участие в заседании жильцов МКД, а также тех, кто присутствовал на встрече. Если владельцем квартиры является человек, не достигшей 18-летия, то голосовать за него может отец и/или мать, а также законный опекун. В качестве документа представляется паспорт родителя и сертификат рождения ребенка.
6. Бумаги, которые необходимы для принятия решения по вопросам, указанные в повестке дня.
7. Если голосование проводилось в заочном или очно-заочном формате, то требуется приложение в виде решения каждого из собственников МКД.
8. Другие материалы, которые косвенно или прямо имеют отношение к проведенному собранию.

Протокол формируется в период, установленный ОСС, однако не позже истечения десятидневного срока после фактического завершения заседания.

Основания для признания протокола общего собрания ничтожным

Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».

Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.

Но и в этом случае есть исключения из правил:

• в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
• протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
• вопрос входит в перечень полномочия ОСС.

Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:

• противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
• нарушение условий формирования документов;
• попрание нравственности.

Нюансы проведения общего собрания в ТСЖ и ЖСК

Разница между кворумом при проведении встречи владельцев недвижимости (ОСС) и собрания кооператива заключается в том, что в ТСЖ количество участников зависит от нормы занимаемой площади. Поэтому заседание товарищества признается легитимным только при наличии свыше 50% отданных голосов по конкретному решению (подробнее в статье №146 части 3 ЖК России).

На заметку: кворум для кооператива жильцов (ОСЧ) признается, если на сходке участвовали больше 50 процентов всех членов (ст. №117 ч. 1 ЖК РФ).

Заключение

Если владелец недвижимости в МКД не согласен с принятым постановлением ОСС или сомневается в корректности его проведения, то он вправе направить иск в судебную инстанцию. В течение полугода, с даты получения информации, собственник может повлиять на итоги голосования.

Посмотрите видео: «Процедура проведения общего собрания собственников помещений в МКД.»

Однако если в ходе расследования будут выявлены незначительные нарушения, которые не стали причиной материальных убытков для истца, то в компетенции ведомства оставить итоги собрания без изменений.

Дополнительно гражданин направляет жалобу в ГЖИ. Инстанция, после рассмотрения дела по существу и при обнаружении грубых ошибок, наделена полномочиями инициировать судебное заседание.