Куда и кому жаловаться на управляющую компанию (УК, ЖКХ, ТСЖ) в 2020 году – надзорные органы, как составить претензию, образцы жалоб

Конфликтные ситуации с управляющей компанией могут возникнуть у каждого собственника или жильца. Иногда их удается разрешить с помощью звонка в организацию или озвучивания проблемы сотруднику в личном разговоре. Другое дело, когда обслуживающая фирма отказывается идти на диалог или откровенно халатно относится к выполнению обязанностей. В этих случаях отстаивать правоту приходится методом обращения к руководству УК либо надзорному органу. Для этого полезно знать, куда жаловаться на управляющую компанию, и как составить заявление, чтобы разрешить ситуацию в свою пользу.

Обязанности УК и собственника

Отношения собственника помещения и управляющей компании ЖКХ соответствующего дома – договорные. Секретом это ни для кого не является, но при обращении в УК об этом часто забывают. Отсутствие на руках экземпляра договора с обслуживающей организацией не отменяет его силы.

Собственник многоквартирного дома заключает контракт с фирмой, которая взяла на себя функции по управлению и содержанию МКД. Ежемесячные коммунальные платежи – обязанность владельца.

В рамках договора одна из сторон оказывает услуги надлежащего качества, а вторая – своевременно их оплачивает. Конфликт возникает, если участник игнорирует условия соглашения – частично или полностью. Жалоба на управляющую компанию является следствием невыполнения УК обязательств.

Правомерность такого обращения строится на нескольких законодательных актах.

О договорных отношениях говорится в ст.162 Жилищного Кодекса РФ, где указаны:

• определения контракта, требования к сторонам для его заключения;
• пункты и условия;
• срок действия – до 5 лет.

У каждого из участников есть обязанности, утвержденные законом.

Собственник

Владелец жилья либо лицо, проживающее в помещении по договору аренды или социального найма, выполняет требования согласно статьям ЖК РФ (в последней редакции 2020 года):

1. Ст. 30 – основные положения, закрепляющие возможность эксплуатации по праву владения. В контексте отношений с управляющей можно выделить 4 пункт о недопущении аварийного состояния жилья.
2. Ст. 161 – выбор сторонней коммерческой организации как одной из форм управления имуществом. Другие варианты – ТСЖ и ЖСК. Необходимость выбора закреплена в п. 2.
3. Статья №153 – обязанность своевременно оплачивать коммунальные услуги.

Чтобы избежать возможных претензий со стороны УК достаточно вовремя вносить плату за КУ, не конфликтовать с соседями, соблюдать порядок и беречь квартиру.

Посмотрите видео: «Куда и на что жаловаться по услугам ЖКХ.»

Управляющая организация

Управляющая организации берет на себя обязанности по оказанию комплекса услуг:

• технические – надзор за общим состоянием, составление плана ремонтных работ, предотвращение аварийных ситуаций;
• экономические – сбор платы за коммунальные услуги, деятельность счетной комиссии, распределение средств между поставщиками воды и электроэнергии, различными подрядчиками;
• правовые – юридическая деятельность, заключение договоров, защита интересов, представительство в судах.
• инженерно-технические – самостоятельное устранение неисправностей, поддержание работоспособности оборудования.

Перечень условий обслуживания, а также сроки и качество исполнения указываются в договоре с собственником.

Список обязанностей внушительный и гораздо шире, чем у владельца недвижимости. Как следствие, часто УК не могут в полном объеме их соблюдать, но если организация заключает договор, она должна выполнять его условия. Но в отдельных случаях об огромном перечне обязанностей следует вспомнить и задуматься – стоит ли обращаться жалобой на управляющую компанию ЖКХ.

Претензия или судебный иск должны стать последним средством, т. к. любой конфликт стоит попытаться решить полюбовно. Для этого достаточно позвонить или письменно обратиться к сотрудникам управляющей фирмы. Если подход не дал высоких результатов, то приступать к написанию жалобы.

Распространенные причины жалоб

Исходя из широкого перечня обязательств у управляющей компании, существует масса ситуаций, в которых может возникнуть несогласие между сторонами. Из множества отдельных случаев можно выделить несколько распространенных причин, по которым пишется жалоба на ЖКХ.

Жалоба на председателя

В некоторых домах управлением занимается не обслуживающая компания, а ТСЖ. Обычно в таких МКД отношения приобретают личный характер, т. к. конфликтуют собственники не со сторонней коммерческой организацией, а с группой граждан. Руководством и ответственным лицом в ТСЖ назначается председатель правления.

Все жалобы о возникших проблемах адресуются руководителю – будь то аварийное состояние труб или неприятный запах в подъезде, замеченный жильцами. Домоуправляющий обычно занимается решением проблемы и контролирует процесс устранения нарушений.

Однако могут возникнуть нюансы, если он:

• занимается самоуправством – инициирует сбор дополнительных средств, подозревается в их присваивании;
• необоснованно перекладывает задолженности жильцов одной из квартир на других;
• игнорирует решения, принятые на общих собраниях, либо трактует их в свою пользу;
• не соблюдает иные соглашения или правила, установленные законодательством;
• злоупотребляет полномочиями другими способами.

В этих случаях составляется жалоба на председателя ТСЖ. В ситуациях откровенного беспредела со стороны домоуправляющего решить вопрос мирно обычно не удается, т. к. товарищество собственников контролируется одним или несколькими людьми. Однако обращение придется составить. Затем на его основании подаются заявления в надзорные органы.

Жалоба на незаконное повышение тарифов

Проблема скорее относится к домам, в которых по каким-либо причинам не установлены счетчики. В 2020 году с расширением контроля над количеством потребляемых услуг отследить повышение платы несложно. Однако в квартирах без ИПУ подобное все еще встречается.

Характеризуется проблема внезапным увеличением суммы в ежемесячных платежках. Особенно это заметно, когда потребление остается на одном уровне, а официальных заявлений по поводу растущих тарифов не было. Узнать, есть ли в подобном умысел УК или ТСЖ, несложно.

Алгоритм:

• проверить последние изменения в региональных тарифах за воду и электричество, убедиться в их отсутствии;
• расспросить соседей – возможно, они также заметили проблему.

Если факт завышения показателей не оставляет сомнений, то пишется жалоба со ссылками на ст. 156 и 157 Жилищного Кодекса.

В ответ на обращение председатель компании может:

• согласиться с претензией собственника или группой жильцов – оплачивает штраф в течение двух месяцев;
• отказывается признать завышение официально либо игнорирует.

Во втором случае можно обращаться сразу в несколько надзорных органов и судебную инстанцию, приложив копию жалобы и ответ.

Жалоба по начислению платы за сторонние услуги

К таким относятся все работы, которые не выполняются либо не входят в договор.

В первом случае необходимо определить, действительно ли услуга не существует. Например, жильцы исправно вносят плату за круглосуточную охрану парковочных мест на придомовой территории. Но по факту отсутствует вахта и средства наблюдения. Достаточно сделать фотографии, а также требование очередного соответствующего платежа.

Во втором случае – проверить пункты договора с организацией, а именно часть с перечнем услуг. Если контракта нет на руках – запросить копию. Обжаловать можно любые не предоставленные услуги, которые  не указаны в договоре, в подписанном приложении или дополнений к нему.

Жалоба на бездействие председателя

Если жилец либо группа собственников замечают проблему, то составляют заявление в управляющую компанию или ТСЖ. После этого ее решение затягивается на неопределенный срок под различными предлогами, без подтверждения обоснованности. Иногда реакция на обращения отсутствует, несмотря на отметки о вручении на копиях.

Это повод обратиться с жалобой на бездействие ЖКХ. Ссылаться нужно на несоблюдение организацией требований постановления Госстроя №170 (в актуальной версии 2020 года) и ст.161 ЖК РФ. Описывается проблема, которую отказывается решить УК и нарушение сроков. Все предыдущие обращения и официальные ответы прикладывают к жалобе в Жилинспекцию и другие органы.

Жалоба в УК о некачественном оказании услуг

В эту категорию входит множество нарушений, которые допускает орган управления при обслуживании оборудования, ремонтных работах, подаче ГВС и электроэнергии.

Это может быть:

• отключение воды, либо ее несоответствие санитарным нормам;
• перебои в подаче энергии без причины;
• неполное выполнение услуг, указанных в договоре;
• некачественное обслуживание труб и ливневых стоков;
• потопы и заливы соседей из-за протечек по стояку;
• плесень и крысы в подвале;
• плохой капремонт кровли и систем канализации;
• грязь во дворе при оплачиваемой уборке;
• отсутствие плана и сметы ремонтных работ, нет отчетности.

Писать жалобу на управляющую компанию нужно после обращения в организацию с описанием проблемы и требованием ее устранить. Обычно причиной становится бездействие или усугубление ситуации дальнейшей деятельностью сотрудников.

Куда и в каких случаях обращаться с жалобой

Грамотно бороться с произволом необходимо при помощи жалоб в соответствующие органы. Надзорных ведомств, в которые можно и нужно обращаться, несколько и каждая отвечает за решение определенного спектра проблем.

Однако в большинстве ситуаций действия УК или ТСЖ попадают в зону ответственности сразу нескольких инстанций. Чаще всего жаловаться на управляющие компании ЖКХ целесообразно одновременно во все органы.

Жалоба на УК в ГЖИ

Государственная жилищная инспекция занимается всеми вопросами  управления фондом. Обращаться следует в городской либо региональный департамент – в зависимости от доступности ближайшего филиала учреждения.

Жалоба на УК составляется от имени собственника (группы лиц) и подается в приемное отделение. Сотрудник инспекции ставит отметку о вручении на копии, либо под расписку, уведомляя гражданина о сроках рассмотрения.

Результатов жалобы может быть несколько.

1. Госжилинспекция рассматривает обращение, признает его обоснованность и выдает предписание, обязывающее УК устранить проблему в ограниченные сроки.
2. Требования, указанные в жалобе, не удается признать неоспоримыми. Инициируется проверка в отношении деятельности управляющей организации. В зависимости от состояния дел, последствия для УК часто плачевны, т. к. проверки редко проходят впустую.
3. ГЖИ может не принять решения из-за недостатка полномочий или компетенции, либо не отреагировать. В этом случае жалоба перенаправляется в высшую инстанцию, например, в прокуратуру. Заявителя уведомляют по почте со ссылкой на претензию в виде официального ответа представителя ГЖИ.

Жалоба в Роспотребнадзор

Сюда стоит обращаться с жалобой, когда нарушены права непросто собственника жилого помещения, а именно потребителя.

Например:

• оплаченные услуги не были выполнены;
• взимается плата по повышенному тарифу;
• УК отказывается провести перерасчет на законных основаниях;
• налицо присваивание денег из фонда капитального ремонта.

У ведомства расширенный список полномочий во всем, что касается отношений между покупателем и продавцом. Например, ГЖИ может признать неправоту УК, но не обязать заплатить штраф или компенсацию, т. к. это полномочия Роспотребнадзора. В случаях, когда решить проблему денежных отношений с УК нужно срочно, обращаться следует сразу туда, не дожидаясь переадресации жалобы.

Жалоба в полицию на обслуживающую МКД компанию

Жаловаться на ЖКХ в правоохранительные органы – неверный способ. Направлять туда заявления по вопросам неправильных начислений или невыполнение работ точно не стоит. В лучшем случае сотрудники подскажут, куда обратиться либо не примут претензию.

Другое дело, если происходит конфликт с сотрудниками УК:

• вымогательство денег – попытки в обход закона получить средства по коммунальным платежкам или за иные услуги;
• угрозы – сотрудник собирается отключать электричество якобы за неуплату;
• оскорбления – хамское поведение представителей управляющей компании во время обхода, звонков или при попытках подать жалобу;
• рукоприкладство, действия по проникновению в помещение без согласия жильцов.

Жалоба на обслуживающую дом компанию в прокуратуру

Если другие инстанции не решают проблему, либо игнорируют обращения, нужно написать жалобу на управляющую компанию в прокуратуру. На этом этапе нарушение приобретает в глазах закона неоднократный характер, особенно при бездействии.

В тексте необходимо указать все имеющиеся сведения:

• первоначальную проблему;
• копию жалобы в УК и надзорные органы;
• ответы;
• доказательства в виде фотографий и независимых оценок.

Сроки рассмотрения могут затянуться до 1 или 2 месяцев, если принято решение о проведении дополнительных проверок. О результатах уведомляют письменно или по данным, указанным в жалобе.

Жалоба в управление МЧС

В некоторых частных случаях целесообразно пожаловаться на управляющую компанию в пожарную инспекцию. Безопасность общедомового имущества является обязанностью организации.

Поэтому причиной для жалобы могут стать:

• отсутствующие датчики дыма и сигнализация на этажах;
• не устраняются повреждения в виде оголенной проводки, плохая изоляция;
• на пролетах устраиваются кладовые помещения;
• осветительные приборы не оборудованы защитными плафонами.

Правильно обращаться коллективно, например, от жителей всего подъезда, где были замечены нарушения.

Ссылаться можно на законы, затрагивающие требования пожарной безопасности:

• №123-ФЗ (последняя редакция 2020 года);
• нормы СНиП от 31.01.2003 и 21.01.1997 (только в отношении старых панельных домов — к новостройкам не относятся);
• требования сертификатов огнестойкости к чердачным люкам и лифтовым дверям.

В результате жалобы управляющая компания устраняет недочеты и платит штраф или начинает судебные тяжбы с инспекцией. Собственника, написавшего претензию, уведомят только на первом этапе – копией акта проверки с предписанием об устранении проблем.

Жалоба на обслуживающую компанию мэру в администрацию города

Вариант для небольших населенных пунктов, где нет отдельных представительств надзорных органов. Текст жалобы ничем не отличается от других. В шапке указывается лицо, отвечающее за сферу ЖКХ в администрации. Его данные должны быть указаны на сайте, в противном случае их обязаны предоставить по звонку или личному обращению в мэрию.

В крупных городах заявление всегда переадресовывается в профильные организации. Жаловаться только в администрацию – трата времени.

Жалоба на УК в Министерство строительства

Минстрой один из органов управления деятельностью федерального уровня. Обратиться туда с жалобой на обслуживающую компанию вправе региональное ведомство – прокуратура или областной филиал ГЖИ. Собственнику писать напрямую не рекомендуется, т. к. рассмотрение вопросов на этапе рядового конфликта с УК в деятельность Министерства не входит.

Дистанционные методы

Современный метод, который избавляет граждан от необходимости личной подачи заявлений и получения отметок о вручении. Возможность направления жалобы в электронном виде зависит от региона. По всей стране также функционируют «ГИС ЖКХ» и сайт «ГосУслуги».

ГИС ЖКХ

Официальное обращение делают через личный кабинет. После подачи доступно отображение сроков рассмотрения и статус заявления.

К электронным жалобам применяются стандартные периоды, предусмотренные законом:

1. Постановление №731 – в течение 10 дней предоставляется информация по обращению (изменение статуса).
2. ПП №354 – ответы на жалобы, выписки и расчеты осуществляются в течение 3 дней.

В рамках 5 дней собственника информируют о принятых мерах в виде перечня работ и описания их проведения.

ГосУслуги

В качестве альтернативы для подачи жалобы подойдет портал «ГосУслуги».

Из преимуществ:

• высокий контроль сроков рассмотрения заявлений;
• уведомления на каждом этапе по электронной почте;
• обратная связь – возможность анализа работы сервиса и оценка по выполнению предписаний.

Относительный недостаток – необходимо подготовить в электронном виде все доказательства обоснованности обращения. Сканы ответов УК по жалобам, фотографии в хорошем качестве загружаются и отправляются на госпортал в виде приложения к заявлению.

Горячая линия

Перед обращением стоит поискать в интернете номер, по которому можно сообщить о нарушениях со стороны управляющей компании. В некоторых случаях он есть у самой организации ЖКХ, хотя звонки туда редко помогают.

Альтернатива – телефон горячей линии Роспотребнадзора. Обращения принимаются круглосуточно, заинтересованность в игнорировании обращения отсутствует.

Досудебное урегулирование

Перед составлением жалобы нужно рассмотреть вариант мирного решения проблемы. Для этого вместо претензии стоит написать заявление на имя директора управляющей компании. Возможно, нарушения происходят на уровне сотрудников низшего звена, которые укрывают их и от руководства. В тексте необходимо описать суть и указать данные сотрудников. Нередко этого оказывается достаточно. Дело заканчивается несколькими увольнениями или штрафами, извинениями перед собственником и устранением недостатков.

Подобный метод относится к досудебному урегулированию спора в претензионном порядке и регулируется различными законодательными актами в зависимости от ситуации.

Здесь подготовлена справочная информация о регулировании федеральными законами обязательного претензионного, досудебного порядка урегулирования споров в различных делах.

Обращаться в суд можно только после получения отрицательного ответа на жалобу либо при его отсутствии в течение месяца.

В каких случаях обращаются в суд

Обычно обращаются не на действия управляющей компании, а последствия, например, моральный или материальный ущерб.

Возмещение по закону возможно только через суд:

• затопление помещения из-за прорыва труд в аварийном состоянии;
• в ходе уборки снега был поврежден автомобиль, хотя предупреждений о плановой очистке крыш не было;
• УК пытается взыскать старую задолженность по КУ с отказом в перерасчете пеней.

В отдельных случаях на стороне истца-собственника выступают представители прокуратуры и надзорных органов. Однако чаще всего обращение происходит после вынесения предписаний, когда формальные нарушения устранены, но законные основания для недовольства остаются. В этих случаях обращаются к юристу и подают иск по форме.

Управляющая компания или ТСЖ часто не справляются с выполнением обязательств. Относиться к этому следует спокойно, т. к. злой умысел есть не всегда. Любую ситуацию можно решить, если действовать в рамках законодательства – с обращением в нужные структуры и ссылками на правовые нормы.

Посмотрите видео: «Что управляющая компания должна ремонтировать бесплатно.»